Wohnungsverteilung als kooperatives, mehrstufiges Verfahren: Dokumentation des Teams Wohnungsverteilung

Da wir das Vorgehen der Wohnungsverteilung bei Neustart, organisiert durch ein Team unter Einbeziehung aller zukünftigen Bewohner:innen in einem mehrstufigen Verfahren von Januar bis August 2026, für recht außergewöhnlich halten, möchten wir es im Folgenden ausführlich dokumentieren:

Das Team Wohnungsverteilung wurde im Januar 2026 als neue temporäre Arbeitsgruppe vom Aktivenplenum (Initiativ- und Konzeptionsbeirat der Genossenschaft) beauftragt.

Ab Februar traf sich das Team wöchentlich. Der Beirat zur Wohnungsvergabe hatte zuvor schon Haushalte für die alle unterschiedlichen Typen (Größen) von Neustart-Wohnungen entsprechend des Vergabekonzepts ausgewählt. Die Verteilung der konkreten Wohnungen an diese Haushalte musste wegen der für die Eigenkapitalausstattung der Genossenschaft benötigten Genossenschaftspflichtanteile schon im Frühjahr 2026 beginnen, obwohl die Wohnungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertig geplant waren.

Im Team arbeiteten 11 Personen mit, die in Vergaberunde 1 eine Wohnungszusage erhalten hatten, sowie „neutrale“ Neustart-Mitglieder, die kein eigenes Interesse an einer Wohnung hatten. Die Personen mit Wohnungszusage gehörten unterschiedlich großen Haushalten an und hatten für verschiedene Wohnungstypen eine Zusage.

Ziel war es, einen Prozess der Wohnungsverteilung zu konzipieren und zu moderieren, der konstruktive Umgangsweisen mit den folgenden Fragen findet:

• Wie kann das Gesamtkontingent der Wohnungen auf mehrere Wohnungsverteilungsrunden so aufgeteilt werden, dass Bewohner:innen der Vergaberunde 1 und der Vergaberunde 2 eine gleichwertige und vielfältige Wohnungsauswahl vorfinden?
• Wie lassen sich die zur Verfügung stehenden konkreten Wohnungen unter allen Haushalten, die bereits Zusagen für Wohnungstypen erhalten haben, gerecht verteilen?
• Wie können die jeweiligen individuellen Bedürfnisse dabei beachtet und dazu Begegnung und Austausch zwischen den Haushalten organisiert werden?
• Wie kann damit umgegangen werden, wenn es auf einzelne Wohnungen mehrfaches Interesse gibt?

Ausgehend von der Erfahrung der Wohnungsverteilung bei der wagnis Genossenschaft in München und im 4-Häuser-Projekt in Tübingen entschieden wir, das Wohnungskontingent in zwei qualitativ gleichwertige Kontingente aufzuteilen. Wir trafen je nach Wohnungstyp und entsprechend der Anzahl der jeweils zu vergebenden Wohnungen eine Vorauswahl von Wohnungen: über die Häuser, Geschosse und unterschiedlichen Schnitte bzw. Größenvarianten verteilt. Entlang der Kriterien als gleichwertig einzustufende Wohnungen stellten wir fürs Wohnungskontingent 2 zurück. Im Wohnungskontingent 1, bestehend aus Subkontingenten je Wohnungstyp, gab es jeweils einen Puffer von wenigen Wohnungen. Der Förderstatus der Wohnungen stand zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, alle Wohnungen waren für den sozialen Wohnungsbau förderfähig geschnitten. Nach der Wohnungsverteilung 1 erst legten wir entsprechend des einziehenden Haushalts den Förderstatus der Wohnung fest.

Das Team Wohnungsverteilung entwickelte ein mehrstufiges Verfahren, mit dem zwischen Januar und Juli 2026 alle Neustart-Wohnungen (bis auf die Cluster-Wohnungen und die Wohnungen für soziale Träger) verteilt werden sollten. Darin sollte Begegnung und Austausch der zukünftigen Bewohner:innen stattfinden und Empathie entwickelt werden können, Anonymität gewahrt bleiben und die beste Verteilung für Alle, nicht die beste Verteilung für Einzelne gefunden werden.

Da die Verteilung von so vielen Wohnungen ein komplexes Problem (vergleichbar dem Stundenplan an einer Schule) darstellt, entschied sich das Team, mit IT-Unterstützung zu arbeiten: Es entwickelte ein Internet-Tool zum individuellen Eintragen von Bedarfen und Wünschen je Haushalt. Mittels Algorithmen sollten möglichst faire Lösungsvorschläge vorgeschlagen und dann vom Team noch „händisch“ auf Plausibilität geprüft, auf geäußerte Bedarfe und Wünsche angepasst verbessert und daraus eine erste Verteilung beschlossen werden. Diese sollte anschließend durch von den zukünftigen Bewohner:innen selbst gesteuerten Wohnungstausch noch angepasst werden können.
Die für den Prozess entwickelte Software steht öffentlich zur Verfügung (Schwarzes Brett, Wohnungswahlhelfer).

Die erste Runde der Wohnungsverteilung

Im Vorfeld der Wohnungsverteilung fanden, am 7. Februar (Präsenz) und 14. Februar (online), zwei Workshops statt, in denen mit unserem Architekturbüro Partner und Partner an den Wohnungstypen und -grundrissen gearbeitet wurde. Für die zukünftigen Bewohner:innen waren diese Workshops eine wichtige Orientierung.
Eine Info-Veranstaltung am 14. März 2026 bildete den Auftakt für die erste Runde der Wohnungsverteilung: Alle Haushalte, die in der Vergaberunde 1 eine Zusage für einen Wohnungstyp erhalten hatten, waren eingeladen und wurden ausführlich über das weitere Vorgehen informiert und das Online-Tool zur Abgabe von Bedarfen und Wohnungswünschen erläutert. Mittels Aufstellungen im Raum nach Präferenzen für Häuser,  Stockwerke, Ausrichtung der Wohnung und Kleingruppenaustausch zu persönlich relevanten Wohnungskriterien und dem Wohnungsverteilungsprozess und einer spielerischen Verteilungsaktivität fand zudem eine Sensibilisierung für die Herausforderung eines gerechten Verteilungsprozesses statt.

Nach der Veranstaltung konnten alle Haushalte bis zum 25. März ihre Bedarfe und Wünsche in das Online-Tool eingeben. Es konnten darin einerseits allgemeine Präferenzen geäußert werden, z.B. bevorzugte Etage oder bevorzugte Ausrichtung der Wohnung (Himmelsrichtung). Außerdem konnten bestimmte Wohnungen als bevorzugt markiert werden. Es gab über ein Freitextfeld die Möglichkeit, weitere Aspekte mitzuteilen. Alle Angaben wurden dabei nur anhand von Pseudonymen gespeichert. Rechnerisch schlug das Tool dann verschiedene, möglichst ausgewogene und viele Wünsche erfüllende Verteilungen vor.

Am 28. März traf sich das Team Wohnungsverteilung und nahm in kleinen Gruppen mit Hilfe des Tools die anonymisierte und pseudonomysierte Verteilung der Wohnungen vor – wobei niemand an der Verteilung desjenigen Wohnungstyps (Wohnungsgröße) beteiligt war, den ihr eigener Haushalt beziehen würde. Bei der Wohnungsverteilung orientierten wir uns an den Verteilungsvorschlägen und prüften verschiedene Varianten, die wir nach Sichtung der Freitexte optimierten. Verteilungsentscheidungen mussten stets gemeinsam begründet werden. Eine Aufsichtsrätin der Genossenschaft beobachtete das Vorgehen. Ergebnis war eine Verteilung von Wohnungen an alle Haushalte. Am Ende prüften wir auf die Mischung nach Förderstatus (soziale Wohnraumförderung/Wohnberechtigungsschein) über die Häuser und Stockwerke, die ausgewogen sein sollte, stets in etwa entlang einer zwei Drittel/ein Drittel Mischung. Die Kontingente je Stockwerk und Haus erwiesen sich dabei als ausreichend flexibel, um dieses Verhältnis nach Förderstatus bis zur Wohnungsverteilungsrunde 2 abzubilden.

Über dieses Vorgehen wurde im Aktivenplenum und in der Mitgliederversammlung berichtet.
Von der Verwaltung erhielten alle Haushalte eine verbindliche Zusage zu der ihnen zugeteilten Wohnung sowie die Einladung zur Teilnahme an einem pseudonymisierten Tausch-Board im Internet. Hier konnten die Haushalte die ihnen zugeteilte Wohnung zum Tausch anbieten oder Wunschwohnungen zum Tausch anfragen. Der Tausch lief bis 15. April.

Im letzten Schritt der Wohnungsverteilung konnten alle am 18. April zu einem Tausch-Workshop zusammen kommen – in Präsenz, als reale Personen und Haushalte, ohne Anonymisierung. Ziel war die Verteilung gemeinsam noch zu verbessern. Es waren alle eingeladen, die mit ihrer Wohnung nicht abschließend zufrieden waren, oder die sich einen Tausch vorstellen konnten, um andere zufriedener zu machen.
10 Haushalte kamen und tauschten sich über ihre Zufriedenheiten, Unzufriedenheiten und Wohnungswünsche aus. Ein Haushalt fand auch hier keine zufriedenstellende Tauschmöglichkeit und entschied sich, nicht in Neustart einzuziehen und die Wohnung zurück zu geben. Zwei  Haushalte konnten noch einen Tausch vollziehen und gingen zufriedener aus dem Workshop.

Die zweite Bewerbungsrunde

Die zweite Bewerbungsrunde von November 2025 bis Februar 2026 war öffentlich ausgeschrieben. 233 Bewerbungen gingen ein. Auf Grundlage des vom Aktivenplenum (Initiativ- und Konzeptionsbeirat) verabschiedeten Belegungskonzeptes machte der Beirat Wohnungsvergabe dem Genossenschafts-Vorstand Empfehlungen, wie das erklärte Ziel einer sozial gemischten Bewohnendenschaft zu erreichen ist. Der Beirat besteht aus zwei externen Mitgliedern (die bei der Antidiskriminierungsstelle adis sowie dem Integrationsrat Tübingen aktiv sind), einer Vertreterin der Genossenschaftsmitglieder sowie einer Genossenschaftsvorständin.
Weitere Infos hier:
https://neustart-solewo.de/aktuelles/mitteilungen/details/die-zweite-vergaberunde-von-wohnungen-startet.html
https://neustart-solewo.de/aktuelles/mitteilungen/details/21-kinder-unterwegs-zu-neustart-auswertung-zweite-runde-wohnungsbewerbungen.html

Während der Bewerbungsphase fanden am 9.11.25 (zu sozialer Infrastruktur) und am 7.2.26 (zu Wohntypologien und Wohnungsgrundrissen) weitere Workshops mit den Architekt:innen statt.
https://neustart-solewo.de/aktuelles/mitteilungen/details/intensive-workshops-zu-sozialer-infrastruktur-und-wohnungsgrundrissen.html

Zweite Runde Wohnungsverteilung

Im Vorfeld der Wohnungsverteilung Runde 2 und im Zuge der vorbereitenden Antragsstellung für die Soziale Wohnraumförderung beim Land Baden-Württemberg legten wir das Wohnungskontingent nach Förderstatus fest. Ausgehend von den bereits im Förderstatus definierten Wohnungen aus Runde 1 ergänzten wir für die Wohnungen des 2. Wohnungskontingents je Stockwerk und Haus entsprechend unseres Zielwerts (Mischung von zwei Drittel geförderte Wohnungen, ein Drittel frei finanzierter Wohnungen) den Förderstatus. Je Wohnungstyp gab es entsprechend ein Kontingent sozial geförderter und ein Kontingent frei finanzierter Wohnungen, die den Bewohner:innen weitestgehend eine Auswahl ließen. Einzelne Kontingente waren mit vier Wohnungen sehr klein, weshalb wir auch bei diesen den Förderstatus erst nach der Verteilung festlegten. Die kleineren Wohnungskontingente schränkten die Wohnungsauswahl insgesamt zwar etwas, aber nicht qualitativ, ein, sollten zugleich aber die händischen Verteilungen verbessern. Gebäudepläne mit den markierten Wohnungskontingenten wurden allen Bewohner:innen zur Verfügung gestellt.

Die Struktur des Verteilungsprozesses mit einer Folge von Präsenztreffen und Online-Tools war wie in Verteilungsrunde 1:

Der Workshop mit Infos zum Verteilungsprozess und der ersten Interessensabfrage fand am 13. Juni statt, wobei dieser Workshop mit einem besonderen Highlight begann: Die Personen, die in Runde 1 eine Zusage (und nach dem Verteilungsprozess auch schon ihre konkrete Wohnung erhalten hatten) begrüßten die Personen aus Runde 2. Zum ersten Mal kamen damit so viele zukünftige Neustart-Bewohnende zusammen! Nachdem die zukünftigen Bewohnenden aus Runde 2 über den Ablauf der Verteilung informiert waren, meldeten sich fünf von ihnen, um im Team Wohnungsverteilung mitzuarbeiten.
Vom 17. Juni bis 4. Juli konnten alle Haushalte ihre Wohnungswünsche in das Online-Tool eintragen. Das Team Wohnungsverteilung traf sich am 11. Juli und nahm wieder, unterstützt durch algorithmische Vorschläge des Tools, die Verteilung vor. Auch eine Aufsichtsrätin war wieder anwesend, um den Prozess zu beobachten und zu bezeugen, dass er anonymisiert und fair ablief. Die Haushalte wurden anschließend über die ihnen zugeteilten Wohnungen informiert und konnten vom 13. bis 22. Juli auf dem Tausch-Board im Internet ihre Wohnungen zum Tausch anbieten oder Wohnungen zum Tausch anfragen. Auch die Haushalte aus Runde 1 waren eingeladen, sich zu beteiligen. Am 25. Juli kamen abschließend 14 Haushalte im Präsenz-Workshop zusammen. Hier konnten noch zwei Wohnungstausche durchgeführt werden. Drei Haushalte, die keine zufriedenstellende Tauschwohnung finden konnten, gaben ihre Wohnungen zurück. Dadurch gab es kurzfristig am 11. August einen weiteren Termin, bei dem nochmals drei freigewordene Wohnungen getauscht werden konnten.

Solidarisches Fazit eines aufwändigen Verteilungsprozesses

Dieses Verfahren der mehrstufige Wohnungsverteilung in zwei Runden mit Workshops und Online-Tools (110 Haushalte haben sich insgesamt in das Wohnungswahlhelfer-Tool eingetragen, am Tausch-Tool Schwarzes Brett haben sich 68 Haushalte beteiligt) war ein aufwändiges und intensives Vorgehen. Als Team Wohnungsverteilung haben wir den Eindruck, auch bestätigt durch die Rückmeldungen, die wir erhalten haben, dass wir damit dem Ziel einer gerechten Verteilung so nah wie möglich kommen konnten. Und – ganz im Sinne der Ideen von Neustart Tübingen – war in diesem Vorgehen viel Raum für Beteiligung, Austausch, Solidarität und Kooperation: Werte und Haltungen, die wir im konkreten immer wieder praktizieren, üben und gemeinsam weiterentwickeln wollen. Dass wir dies auch bei der ansonsten meist auf Konkurrenz, Zufall, gute Beziehungen oder „wer zuerst kommt…“ beruhenden Wohnungsverteilung umsetzen konnten, freut uns sehr.

Da das Leben bei manchen, die eine Wohnungszusage erhalten haben, inzwischen für Änderungen sorgt, werden freie Wohnungen und wünschenswerte Eigenschaften von interessierten Haushalten hier auf der Neustart Website veröffentlicht.